公积金月冲，让你的商贷利息最大化！

这两天一箩筐的政策公积金月冲，让你的商贷利息最大化！，烧了不少人的CPU吧公积金月冲，让你的商贷利息最大化！？

虽然重点就两件事：降首付！降低存量房贷利率！

但是，到底是怎么个降法？降多少？从啥时候开始降？看的不少人头都大了。

所以，针对最近政策所产生的一系列问题，小编今天尽可能地给大家做出了梳理和答惑，看完公积金月冲，让你的商贷利息最大化！你就不懵逼了~

来，开始我们的正题。

存量房贷利率下调

今天，我们来看下讨论度最高的存量房贷利率下调。

1、

存量房贷利率调整开始时间？

2023年9月25日。既不是遥遥无期、雷声大雨点小迟迟不能落地；也不是立即执行。

央行给出了“和贷款银行协商”的起始时间，意味着各大银行有将近1个月的时间进行准备，比如内部评估、政策制定、宣传疏导、分批次处理计划等等；但9月25日即可向银行提出申请，这是准信儿。

2、

怎么申请降低首套存量房贷利率？

央行明确两种途径。

一是以“新”换“旧”，向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”；发一笔新贷款替代旧贷款，但是利率更低。

二是跟银行协商变更原来的利率水平； 直接修改贷款合同，把利率调低。

具体选取哪种方式，可以结合自身情况和银行协商。

值得注意的是，如果选取第一种方式，新发放贷款只能用于偿还“旧房贷”，不能挪作他用。

但新发放贷款到底按照什么方式执行呢？

好多人把政策原文都快盘出包浆了，愣是没看懂：

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

3、

所在城市首套商业性个人房贷利率政策下限，指什么？

这个问题，9月1日人民银行江西分行给出了标准。

其中，南昌的情况是：

南昌2018年-2019年9月利率下限为基准利率的0.7倍；

2019年10月-2022年5月利率下限为LPR；

2022年5月至今利率下限为LPR-20BP；

也就是说，在对应时期，公积金月冲，让你的商贷利息最大化！你的存量房贷利率下调后，不能低于这个标准。

也就是说，如果你在2018年-2019年9月期间下放的房贷，那跟银行协商的最低利率下限为基准利率4.9%*0.7=3.43%，都快接近公积金贷款利率了。

不过，小编觉得下调这么大幅度的可能性不大，具体还是要等到9月25日后揭晓。

4、

降低首套存量房贷利率，包含公积金贷款吗？

根据通知，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

也就是说，住房公积金贷款目前不在调整范围内。不过，如果你当时签订的贷款利率已经很低了，就不一定有下调的空间。

5、

二套存量房贷利率能下调吗？

虽然央行明确发文本次存量房贷利率降低政策，只针对个人首套存量房展开，二套暂时不享受。

但9月2日一大早，工商银行发布《存量房贷利率调整常见问答（一）》

第四条答复：按照原政策执行二套房贷利率政策办理的房贷，如果按照当下政策能够被认定为首套住房，则符合存量房贷利率调整条件。

这或许得益于“认房不认贷”政策落地。

那什么是认房不认贷呢？意思是以前你在外地有房，有贷款，在南昌买房的话就属于二套房，只能按照二套房的首付和利率，这个政策之后，哪怕你在外面有一百套房，你在南昌首次买房都属于首套房。

也就是说，当通过“认房不认贷”政策，认定为首套房后，则符合存量房贷利率调整条件，对于此前“认房又认贷”客户来说，无疑是一个惊喜。

目前来说，下调存量房贷利率势在必行，有助于帮助居民减轻还贷压力，度过暂时的困难，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，同时有助于银行留存优质客户。

南昌什么时候跟进？具体如何实施？静待官方细则。